Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis für Nichtwohngebäude? Bis 31.12.2026 dürfen Sie noch wählen. Ab dem 01.01.2027 bekommt jedes Nichtwohngebäude, das einen neuen Ausweis braucht, nur noch einen Bedarfsausweis. Meine Empfehlung gilt schon heute: Bedarf. Er bewertet Hülle, Technik und Nutzungszonen des Gebäudes, nicht das Verhalten des letzten Mieters.
Nichtwohngebäude sind alle Gebäude, die nicht überwiegend dem Wohnen dienen. Das Büro in Düsseldorf. Die Praxisetage in Köln. Die Lagerhalle in Duisburg. Die Werkstatt im Münsterland.
Für all diese Gebäude gilt eine einfache These.
Der Verbrauchsausweis misst den Mieter. Der Bedarfsausweis misst das Haus.
Wer verkauft oder vermietet, bietet das Haus an. Nicht den Mieter.
Ich bin Stephan Grosser, Gründer & Geschäftsführer und Immobilienexperte seit über 18 Jahren. Seit 2018 erstellen wir Energieausweise in Nordrhein-Westfalen, jeden mit DIBt-Registriernummer. Bei Gewerbeobjekten sehe ich immer wieder dasselbe: Die Verbrauchsabrechnung sieht gut aus, und niemand kann sagen, warum.
Was Sie hier erfahren:
- worin sich Bedarf und Verbrauch bei Nichtwohngebäuden wirklich unterscheiden
- was bis 31.12.2026 gilt und was sich ab 01.01.2027 ändert
- welche Verbrauchsdaten das Gesetz für einen Verbrauchsausweis verlangt
- warum der Bedarfsausweis bei Gewerbeobjekten belastbarer ist
- woran Sie erkennen, welche Route zu Ihrem Objekt passt
- welche Unterlagen ich brauche und was der Bedarfsausweis kostet
- welche Tipps und Fehler ich aus meinem Alltag kenne
Was ist der Unterschied zwischen Bedarf und Verbrauch bei Nichtwohngebäuden?
Der Bedarfsausweis berechnet, was das Gebäude unter genormten Bedingungen an Energie braucht. Der Verbrauchsausweis wertet aus, was in der Vergangenheit tatsächlich verbraucht wurde. Bei Nichtwohngebäuden ist dieser Unterschied groß, weil Betriebszeiten, Leerstand und technische Anlagen den Verbrauch stark verschieben.
Der Bedarfsausweis fragt: Was braucht dieses Gebäude rechnerisch, wenn es normal genutzt wird?
Dafür betrachte ich Gebäudehülle, Anlagentechnik, Nutzungszonen, Lüftung, Kühlung und eingebaute Beleuchtung. Gerechnet wird nach DIN V 18599. Der Kennwert ist ein berechneter Endenergiebedarf je Quadratmeter Nettogrundfläche. Keine abgelesene Brennstoffmenge.
Der Verbrauchsausweis fragt: Was ist in den letzten Jahren durch die Zähler gelaufen?
Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz) regelt das in § 82 GModG. Genutzt werden witterungsbereinigte Verbrauchsdaten. Bei Nichtwohngebäuden zählen nicht nur Heizung und Warmwasser, sondern auch Kühlung, Lüftung und eingebaute Beleuchtung.
Ein Gedankenexperiment.
Zwei baugleiche Bürohäuser stehen nebeneinander. Im einen arbeitet eine Agentur bis spät in den Abend, die Lüftung läuft durch. Im anderen steht eine Etage seit einem Jahr leer.
Der Verbrauchsausweis gibt den beiden Häusern zwei verschiedene Werte.
Der Bedarfsausweis gibt ihnen denselben.
Welcher Wert sagt Ihrem Käufer mehr über das Gebäude?
| Bedarfsausweis | Verbrauchsausweis | |
|---|---|---|
| Grundlage | Berechnung aus Hülle, Anlagentechnik und Nutzungszonen | gemessene Verbräuche, witterungsbereinigt |
| Einfluss von Leerstand und Nutzerverhalten | gering, gerechnet wird mit Normnutzung | hoch |
| Vergleichbarkeit zwischen zwei Objekten | hoch | eingeschränkt |
| Zulässig für Nichtwohngebäude bis 31.12.2026 | ja | ja, bei geeigneten Daten |
| Zulässig für neue Ausweise ab 01.01.2027 | ja | nein |
| Effizienzklasse für Nichtwohngebäude | bis 2026 keine, ab 2027 A bis G | keine |
Was gilt bis 31.12.2026, und was ändert sich ab 01.01.2027?
Bis Ende 2026 dürfen Sie für ein bestehendes Nichtwohngebäude zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis wählen. Ab dem 01.01.2027 gilt das neue Energieausweisrecht aus Artikel 2 der GModG-Novelle vom 23. Juli 2026: Wer dann einen neuen Ausweis braucht, bekommt nur noch einen Bedarfsausweis, erstmals mit Effizienzklasse A bis G.
Seit dem Sommer lesen viele von „neuen Energieausweisen“. Das stimmt nur halb.
Die Novelle wurde am 28.07.2026 im Bundesgesetzblatt verkündet. Am 29.07.2026 haben sich der Name des Gesetzes und der Heizungsteil geändert. Das Ausweisrecht ändert sich erst am 01.01.2027. Ohne Übergangsfrist.
| Thema | bis 31.12.2026 | ab 01.01.2027 |
|---|---|---|
| Ausweisart Nichtwohngebäude | Wahl zwischen Bedarf und Verbrauch | nur Bedarfsausweis bei Neuausstellung |
| Effizienzklasse | keine Klasse für Nichtwohngebäude | Klassen A bis G nach Anlage 10a |
| Form | Papier oder PDF | digital und maschinenlesbar, Papier nur auf Verlangen |
| Vorlageanlass | Verkauf, Vermietung, Verpachtung, Leasing | zusätzlich Verlängerung dieser Verträge |
| Baudenkmal | Ausnahme von der Ausweispflicht | Ausnahme entfällt, Ausweispflicht |
| Berechnungsnorm | DIN V 18599:2018-09 | DIN/TS 18599:2025-10 |
| Gültigkeit | 10 Jahre | 10 Jahre, 2026er Ausweise bleiben gültig |
| Bußgeld bei fehlendem Ausweis | bis 10.000 Euro nach § 108 GModG | bis 10.000 Euro nach § 108 GModG |
Den Kern der Änderung beim Verbrauch formuliert das Gesetz knapp:
Nach § 82 Abs. 1 GModG in der ab 1. Januar 2027 geltenden Fassung gibt es den Verbrauchsausweis nur noch für ein Gebäude, „das ausschließlich Wohnzwecken dient“.
Für Nichtwohngebäude ist der Verbrauchsausweis damit vom Tisch. Die Wahlfreiheit ab 2027 gilt nur für bestehende reine Wohngebäude.
Das heißt für Sie zweierlei.
Erstens: Ihr heutiger Ausweis bleibt gültig. Zehn Jahre ab Ausstellung, auch ein 2026 ausgestellter Verbrauchsausweis. Es gibt keine Austauschpflicht.
Zweitens: Schauen Sie in Ihre Verträge. Gewerbemietverträge, Pachten und Leasingverträge sind häufig befristet. Ab 2027 löst nach § 80 GModG auch die „Verlängerung eines solchen Vertrages“ die Vorlagepflicht aus. Wer dann keinen gültigen Ausweis hat, braucht einen Bedarfsausweis.
Die neuen Klassen für Nichtwohngebäude vergleichen den errechneten Primärenergiebedarf mit einem Referenzgebäude, also einem rechnerischen Zwilling mit gleicher Geometrie und Nutzung. Die Pflicht und die Ausweisart regelt § 80 GModG, die Klassen ordnet § 86 GModG mit Anlage 10a zu:
| Klasse | Verhältnis zum Referenzgebäude |
|---|---|
| A | höchstens 1,0, und nur für Nullemissionsgebäude |
| B | über 1,0 |
| C | über 1,48 |
| D | über 1,97 |
| E | über 2,46 |
| F | über 2,95 |
| G | über 3,5 |
Wohngebäude behalten ihre Skala von A+ bis H. Die neue Skala betrifft nur Nichtwohngebäude.
Und dann ist da noch § 40 GModG. Für bestimmte bestehende Nichtwohngebäude gelten ab 2030 und 2033 gesetzliche Renovierungsanforderungen: ab 01.01.2030 höchstens das 3,5-fache des Referenzgebäudes, ab 01.01.2033 höchstens das 2,95-fache. Es gibt Erfüllungsfiktionen und Ausnahmen, und der Energieausweis selbst löst keine Pflicht aus.
Aber merken Sie etwas? Gemessen wird am Primärenergiebedarf. Ein Verbrauchswert beantwortet diese Frage nicht.
Die amtlichen Muster für die Ausweise ab 2027 hat der Bund noch nicht bekannt gemacht. Die vollständige Übersicht der Neuerungen finden Sie unter Was die GModG-Novelle für Ihren Bedarfsausweis ändert, die Pflichtfälle im Detail unter Energieausweis-Pflicht für Nichtwohngebäude.
Welche Daten braucht ein Verbrauchsausweis für Nichtwohngebäude bis Ende 2026?
Bis zum 31.12.2026 verlangt § 82 GModG Verbrauchsdaten aus mindestens 36 zusammenhängenden Monaten, einschließlich der jüngsten Abrechnungsperiode, die höchstens 18 Monate zurückliegen darf. Erfasst sein müssen Heizung, Warmwasser, Kühlung, Lüftung und eingebaute Beleuchtung. Längerer Leerstand muss rechnerisch berücksichtigt werden. Das sind gesetzliche Anforderungen, keine Wunschliste.
Irgendeine Abrechnung reicht also nicht.
In einfachen Fällen kann ein Verbrauchsausweis passen. Ein durchgehend genutztes Bürogebäude, stabile Mieter, saubere Zähler, klare Flächen. Dann ist er bis Ende 2026 eine zulässige Option.
Problematisch wird es bei:
- Leerstand oder Teil-Leerstand
- häufigen Mieterwechseln
- wechselnden Betriebszeiten
- untervermieteten Flächen
- nicht sauber getrennten Verbrauchsdaten
- stark abweichender Nutzung einzelner Zonen
- technischen Änderungen im Betrachtungszeitraum
Der Verbrauchsausweis ist also nicht „verboten“. Er ist nur so gut wie die Daten und die Repräsentativität der Nutzung.
| Anforderung | Warum sie zählt |
|---|---|
| Sind alle Verbrauchsarten erfasst? | Heizung, Warmwasser, Kühlung, Lüftung und eingebaute Beleuchtung sind bei Nichtwohngebäuden Pflicht |
| Liegen 36 zusammenhängende Monate vor? | Lücken machen die Daten unbrauchbar |
| Ist die jüngste Abrechnung höchstens 18 Monate alt? | Ältere Datenreihen sind nicht zulässig |
| Sind Flächen klar zugeordnet? | Der Kennwert bezieht sich auf die Nettogrundfläche |
| Gab es Leerstand? | Verbrauch kann künstlich niedrig sein und muss rechnerisch korrigiert werden |
| Gab es Mieterwechsel? | Nutzerverhalten verschiebt die Kennwerte |
| Wurde umgebaut? | Daten vor und nach dem Umbau sind schwer vergleichbar |
| Gibt es getrennte Zähler für Wärme und Strom? | Beide Werte müssen getrennt nachvollziehbar sein |
Ab 2027 gilt für den Verbrauchsausweis ein Zeitraum von zwei Jahren mit jährlichen Werten. Für Nichtwohngebäude spielt das keine Rolle mehr, weil es den Verbrauchsausweis für sie dann nicht mehr gibt.
Wenn Sie eine Zeile in dieser Tabelle nicht sauber beantworten können, ist der Verbrauchsausweis vielleicht gewünscht. Die beste Route ist er dann nicht.
Sie wollen wissen, was der Bedarfsausweis für Ihr Gewerbeobjekt kostet? Jetzt Angebot berechnen und Nichtwohngebäude wählen: 899 Euro Festpreis, Ausweis mit DIBt-Registriernummer, Best-Case-Optimierung inklusive, der Ausweis liegt 24 Stunden nach vollständigen Angaben in Ihrer Inbox. Lieber reden? 0152 060 777 67, auch per WhatsApp. Die Grundlagen stehen auf der Seite Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude.
Warum ist der Bedarfsausweis bei Nichtwohngebäuden belastbarer?
Der Bedarfsausweis löst den Kennwert vom Nutzerverhalten. Das ist bei Nichtwohngebäuden wertvoll, weil ein sparsamer Mieter, ein leerer Gebäudeteil oder eine vorübergehend anders betriebene Halle den Verbrauchswert stark verändern. Der Bedarfsausweis beschreibt das Gebäude, das verkauft oder vermietet wird.
Drei ausgedachte, aber typische Fälle.
Eine Gewerbehalle in Duisburg, die zwei Jahre nur teilweise genutzt wurde.
Eine Praxisetage in Köln, deren Lüftung nach einem Mieterwechsel anders betrieben wird.
Ein Büro in Düsseldorf, das im Betrachtungszeitraum stark unterbelegt war.
Der Verbrauchswert erzählt in allen drei Fällen viel über die Nutzung. Über die Qualität des Gebäudes erzählt er wenig.
Ich sage das als Aussteller, nicht als Gesetzgeber. Das Gesetz lässt beide Ausweise bis Ende 2026 gelten. Meine Wertung ist eine fachliche: Der Bedarfsausweis bildet standardisierte Gebäude- und Anlagendaten ab, der Verbrauchsausweis zusätzlich alles, was die Nutzer getan oder gelassen haben.
Wer braucht diese objektbezogene Einschätzung? Der Käufer, der Technik und Sanierungsbedarf einpreisen will. Der Mieter, der Nebenkosten abschätzt. Der Makler, der Rückfragen beantworten muss. Und Sie, wenn Sie wissen wollen, wo Ihr Objekt vor 2030 steht.
Die Norm rechnet vorsichtig. Deshalb prüfe ich bei jeder Annahme, ob Ihr Gebäude besser ist als der Pauschalwert. Das nenne ich Best-Case-Optimierung: Jede belegbare Modernisierung, jede gedämmte Fläche, jedes fotografierte Typenschild fließt ein. Damit die Rechnung nicht schlechter ausfällt als Ihr Gebäude.
Im NRW-Bestand ist das besonders wichtig. Im Ruhrgebiet gibt es Gewerbe- und Umnutzungsobjekte mit wechselnder Nutzung. Im Rheinland sind Büro-, Praxis- und Handelsflächen oft technisch komplex. In OWL und im Münsterland spielen Mittelstandsobjekte, Lager und Werkstattflächen eine große Rolle.
Deshalb erstellt bedarfsausweis® Nordrhein-Westfalen ausschließlich Bedarfsausweise. Nicht, weil Verbrauchsausweise grundsätzlich falsch wären. Sondern weil die Frage lautet: Was bildet dieses Gebäude belastbar ab?
Und wenn aus dem Ausweis eine Sanierung wird? Die Bundesförderung für effiziente Gebäude fördert Nichtwohngebäude über den KfW-Kredit 263, das BAFA bezuschusst Energieberatungen für Nichtwohngebäude nach DIN V 18599 im Modul 2. Maßgeblich sind die jeweils aktuellen Merkblätter von KfW und BAFA.
Welche Checkliste hilft bei der Entscheidung für Ihr Objekt?
Starten Sie nicht mit dem Preis, sondern mit dem Datum und der Datenqualität. Wird der Ausweis erst 2027 gebraucht, stellt sich die Frage nicht mehr. Wird er 2026 gebraucht, entscheiden Nutzung, Technik und Datenlage: Je komplexer sie sind, desto klarer spricht alles für den Bedarfsausweis.
| Frage | Tendenz |
|---|---|
| Wird der Ausweis erst ab 01.01.2027 ausgestellt? | nur Bedarfsausweis möglich |
| 36 Monate vollständige Daten, jüngste Abrechnung höchstens 18 Monate alt? | Verbrauchsausweis kann bis Ende 2026 geprüft werden |
| Leerstand oder Teilnutzung vorhanden? | Bedarfsausweis meist belastbarer |
| Mehrere Nutzungszonen? | Bedarfsausweis meist belastbarer |
| Lüftung, Kühlung oder komplexe Beleuchtung? | Bedarfsausweis fachlich naheliegend |
| Befristeter Gewerbemietvertrag, der 2027 verlängert wird? | Bedarfsausweis, falls kein gültiger Ausweis vorliegt |
| Wohn- und Gewerbeanteile im selben Haus? | Mischgebäude prüfen |
| Verkauf mit vielen Rückfragen zur Technik? | Bedarfsausweis liefert mehr Substanz |
Für Mischfälle gibt es eine eigene Seite: Bedarfsausweis für Mischgebäude. Bis Ende 2026 werden Wohn- und Gewerbeteil getrennt betrachtet, wenn der Gewerbeanteil erheblich ist und sich Nutzung und Technik deutlich unterscheiden. Ab 2027 gibt es nur noch einen Bedarfsausweis mit Zonen für das ganze Gebäude, ein Verbrauchsausweis für gemischt genutzte Gebäude ist nicht mehr möglich.
Welche Unterlagen brauche ich, und was kostet der Bedarfsausweis?
Sie schicken mir Fotos und Unterlagen oder geben die Angaben telefonisch durch. Ich rechne. Der Bedarfsausweis für ein Nichtwohngebäude kostet bei bedarfsausweis® Nordrhein-Westfalen 899 Euro Festpreis und liegt 24 Stunden nach vollständigen Angaben in Ihrer Inbox.
| Leistung | Was Sie bekommen |
|---|---|
| Bedarfsausweis Nichtwohngebäude (Büro, Praxis, Laden, Halle, Werkstatt) | 899 Euro Festpreis |
| Best-Case-Optimierung | inklusive |
| Lieferung | 24 Stunden nach vollständigen Angaben, morgen in Ihrer Inbox |
| Datenaufnahme | telefonisch oder per Foto |
| Vor Ort | kostenlose Sichtprüfung von außen, ohne Termin |
Diese Angaben brauche ich:
- Baujahr und bekannte Modernisierungen mit Jahr, etwa neue Fenster, Dachdämmung, neue Heizung.
- Grundrisse oder Flächenangaben, getrennt nach Nutzung: Büro, Verkauf, Lager, Werkstatt, Sozialräume.
- Fotos von Fassade, Fenstern und Dach.
- Fotos der Typenschilder von Heizung, Warmwasserbereitung, Lüftungs- und Kälteanlage.
- Art der Beleuchtung und ihrer Steuerung je Zone.
- Nutzungszeiten je Zone, also wann welcher Bereich genutzt wird.
Was, wenn Daten fehlen? Dann rechne ich mit den Pauschalwerten der Norm und sage Ihnen, welches Foto oder welcher Beleg den Wert verbessern würde.
Fehlen Pläne, lohnt der Weg zur Bauaktenstelle Ihrer Stadt. Eigentümer können dort Einsicht in die Bauakte beantragen, oft liegen Grundrisse und Baubeschreibung bei.
Sie haben Objekte auch außerhalb von Nordrhein-Westfalen? Für bundesweiten Bedarf bei Gewerbeimmobilien gibt es gewerbepass.de.
Was habe ich aus hunderten Ausweisen gelernt?
Drei Praxis-Tipps sparen Ihnen Zeit und Rückfragen, drei Fehler kosten Sie Glaubwürdigkeit beim Käufer oder Mieter. Alle sechs haben mit derselben Sache zu tun: Wer das Gebäude zeigt statt den Verbrauch, hat bessere Karten.
Drei Praxis-Tipps aus meinem Alltag
Tipp 1: Schreiben Sie die Nutzungszonen vorher auf. Ein Zettel mit Büro, Lager, Werkstatt und Sozialräumen, jeweils mit Fläche und Nutzungszeit. Zehn Minuten Arbeit, und ich muss nicht dreimal nachfragen.
Tipp 2: Fotografieren Sie jedes Typenschild. Heizung, Lüftungsgerät, Kälteanlage, Warmwasserspeicher. Ein scharfes Foto ersetzt oft mehrere Pauschalannahmen, und Pauschalannahmen sind vorsichtig gerechnet.
Tipp 3: Schauen Sie in Ihren Vertragskalender. Läuft 2027 ein befristeter Gewerbemietvertrag aus, der verlängert werden soll? Dann wird die Verlängerung zum Vorlageanlass. Ein 2026 erstellter Bedarfsausweis gilt zehn Jahre und deckt diesen Termin ab.
Drei Fehler, die ich bei Gewerbeobjekten häufig sehe
Fehler 1: Ein Verbrauchsausweis aus Leerstandsjahren. Der Ausweis sieht dann besser aus als das Gebäude. Spätestens wenn der Gutachter des Käufers nachrechnet, fällt es auf. Und dann geht es nicht mehr um Energie, sondern um Vertrauen.
Fehler 2: Unvollständige Pflichtangaben in der Anzeige. Bis 31.12.2026 gehören bei Nichtwohngebäuden in kommerzielle Anzeigen die Ausweisart, der Endenergiewert getrennt nach Wärme und Strom und die wesentlichen Energieträger. Für Ausweise nach neuem Recht verlangt § 87 GModG ab dem 01.01.2027 Ausweisart, Ausstellungsdatum, Primärenergiebedarf, Effizienzklasse, Baujahr und wesentliche Energieträger. Makler haften dafür selbst, so der Bundesgerichtshof im Urteil I ZR 232/16 vom 05.10.2017.
Fehler 3: Glauben, der alte Ausweis werde 2027 ungültig. Er wird es nicht. Wer in Panik einen neuen Ausweis bestellt, obwohl der alte noch Jahre gilt, gibt Geld für nichts aus. Prüfen Sie erst das Ausstellungsdatum.
Was sollten Sie jetzt tun?
Bei Nichtwohngebäuden ist der Bedarfsausweis die belastbarere Wahl, weil er das Gebäude bewertet und nicht den letzten Mieter. Bis Ende 2026 dürfen Sie noch wählen, ab 2027 nimmt Ihnen das Gesetz die Wahl beim nächsten neuen Ausweis ab.
Warten Sie nicht, bis der erste Käufer nach dem Ausweis fragt. Jetzt Angebot für Ihren Bedarfsausweis berechnen.