Einen Energieausweis für Nichtwohngebäude brauchen Eigentümer in NRW nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz) bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing, wenn kein gültiger Ausweis vorliegt. Bis 31.12.2026 sind Bedarfs- und Verbrauchsausweis erlaubt, ab 01.01.2027 für neue Ausweise nur noch der Bedarfsausweis. Er gilt zehn Jahre. Ich erstelle ihn zum Festpreis von 899 Euro, 24 Stunden nach vollständigen Angaben.
Ein Energieausweis für Nichtwohngebäude ist kein Wohnhaus-Ausweis mit anderem Etikett.
Meine These: Bei Büro, Praxis, Handel, Gastronomie, Lager oder Gewerbe beschreibt der Ausweis nicht die Adresse. Er beschreibt die Nutzung.
Ein Laden mit großer Glasfront. Eine Praxis mit Lüftungsanlage. Eine Halle mit beheizter Werkstatt und kaltem Lager nebenan.
Drei Gebäude, drei völlig verschiedene Energieprofile. Auf dem Papier tragen alle drei dasselbe Wort: Nichtwohngebäude.
Ich bin Stephan Grosser, Gründer & Geschäftsführer und Immobilienexperte seit über 18 Jahren, und arbeite vom Rudolfplatz in Köln aus für ganz Nordrhein-Westfalen. Deshalb setzt bedarfsausweis® Nordrhein-Westfalen bei solchen Gebäuden auf die bedarfsbasierte, objektbezogene Berechnung.
Für Eigentümer in NRW zählen zwei Dinge. Ob gerade ein Ausweis fällig ist. Und welcher auch nach dem 1. Januar 2027 noch trägt.
Was Sie hier erfahren:
- Was ein Energieausweis für Nichtwohngebäude ist
- In welchen Fällen Sie ihn vorlegen und was sich 2027 ändert
- Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis, inklusive neuer Klassen A bis G
- Warum die Berechnung anders läuft als beim Wohnhaus
- Welche Unterlagen Sie brauchen, was er kostet, welche Fehler Sie vermeiden
Was ist ein Energieausweis für Nichtwohngebäude?
Ein Energieausweis für Nichtwohngebäude dokumentiert die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes, das nicht überwiegend dem Wohnen dient. Dazu zählen Bürogebäude, Arztpraxen, Ladenlokale, Gastronomieflächen, Lager, Logistikimmobilien, Werkstätten und andere gewerblich oder institutionell genutzte Gebäude.
Rechtlich steht der Ausweis im Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz). Den neuen Namen trägt das Gesetz seit dem 29. Juli 2026; die Novelle steht im Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 226.
Die Ausweisregeln bleiben bis zum 31. Dezember 2026 inhaltlich dieselben wie im früheren GEG. Das neue Ausweisrecht aus der Novelle vom 23. Juli 2026 (Artikel 2, BGBl. 2026 I Nr. 226) gilt erst ab dem 1. Januar 2027.
Bis Ende 2026 kann der Ausweis nach § 79 GModG als Energiebedarfsausweis oder als Energieverbrauchsausweis erstellt werden.
§ 79 Absatz 3 Satz 1 GModG: „Energieausweise sind für eine Gültigkeitsdauer von zehn Jahren auszustellen.“
Früher verliert er seine Gültigkeit nur, wenn nach § 80 Absatz 2 GModG ein neuer Ausweis erforderlich wird: bei Änderungen an Außenbauteilen im Sinne des § 36, wenn unter Anwendung des § 38 Absatz 1 und 2 das gesamte Gebäude nach § 38 Absatz 3 berechnet wird. Nicht jede Sanierung löst das aus. Neue Fenster in einer Etage machen Ihren Ausweis nicht ungültig.
Der Ausweis bezieht sich auf das Gebäude. Bei relevanten Wohn- und Gewerbeanteilen kann eine getrennte Betrachtung nötig werden. Bis Ende 2026 regelt das § 106 GModG: Ist der gewerbliche Teil nicht unerheblich, in der Praxis mehr als 10 Prozent der Nutzfläche, und unterscheiden sich Nutzung und Technik wesentlich, wird er als Nichtwohngebäude behandelt. Ab 2027 gibt es für Mischgebäude nur noch einen Bedarfsausweis mit Zonen für das ganze Gebäude. Mehr dazu im Ratgeber zum Bedarfsausweis für Mischgebäude.
In welchen Fällen muss ich in NRW einen Ausweis für mein Nichtwohngebäude vorlegen?
Bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing ist ein Energieausweis auszustellen, wenn kein gültiger Ausweis vorhanden ist und keine Ausnahme greift. Sie legen ihn spätestens bei der Besichtigung vor; ein sichtbarer Aushang oder ein Auslegen genügt. Ohne Besichtigung legen Sie ihn unverzüglich vor, spätestens nach Aufforderung. Nach Vertragsschluss übergeben Sie den Ausweis oder eine Kopie.
Der zentrale Pflichtanker ist § 80 GModG. Die Pflicht trifft Verkäufer, Vermieter, Verpächter und Leasinggeber, Makler stehen mit in der Verantwortung. Das Baujahr spielt keine Rolle.
| Situation | Bis 31.12.2026 | Ab 01.01.2027 |
|---|---|---|
| Verkauf, Vermietung, Verpachtung, Leasing | Ausweis Pflicht, Bedarf oder Verbrauch | Ausweis Pflicht, neuer Ausweis nur als Bedarfsausweis |
| Verlängerung eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags | kein eigener Anlass | neuer Vorlageanlass |
| Baudenkmal | Pflichten nach § 80 Absatz 3 bis 7 gelten nicht | Ausnahme entfällt, Ausweis Pflicht |
| Kleines Gebäude | ausgenommen bei höchstens 50 m² Nutzfläche | ausgenommen bei weniger als 50 m² Nutzfläche |
| Form | Ausweis nach bisherigem Muster | digital und maschinenlesbar, Papier nur auf Verlangen |
| Effizienzklasse | keine Klasse für Nichtwohngebäude | Klassen A bis G |
Eine dritte Grenze ist der Anwendungsbereich nach § 2 GModG. Erfasst sind Gebäude, die nach ihrer Zweckbestimmung beheizt oder gekühlt werden. Ein reines Kaltlager im Duisburger Hafen fällt deshalb oft gar nicht darunter. Das prüfe ich vorab. Neubauten und bestimmte Änderungen nach § 80 Absatz 2 haben eigene Ausstellungstatbestände.
Der neue Anlass ab 2027 trifft vor allem Gewerbe, denn dort sind befristete Verträge der Normalfall.
Stellen Sie sich eine Zahnarztpraxis in Münster vor. Der Mietvertrag wird im Herbst 2027 verlängert. Ab 2027 legt der Vermieter dabei einen Energieausweis vor. Hat er einen gültigen, reicht der. Braucht er einen neuen, ist es ein Bedarfsausweis.
Für Gebäude mit starkem Publikumsverkehr gelten Aushangpflichten nach § 80 Absatz 6 und 7 GModG: Behördengebäude mit mehr als 250 m² Nutzfläche brauchen einen Ausweis auch ohne Anlass und hängen ihn aus. Sonstige Gebäude mit mehr als 500 m² hängen ihn aus, wenn bereits einer existiert.
Bei Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien sichert die Person, die die Veröffentlichung verantwortet, die Pflichtangaben nach § 87 GModG, wenn bereits ein Ausweis vorliegt. Das kann der Eigentümer oder der Makler sein. Makler haften dabei selbst, so der Bundesgerichtshof am 5. Oktober 2017 im Verfahren I ZR 232/16.
- Bis 31.12.2026: Art des Ausweises, Endenergiewerte für Wärme und Strom getrennt, wesentlicher Energieträger.
- Ab 01.01.2027 bei neuen Ausweisen: Art des Ausweises, Ausstellungsdatum, Primärenergiebedarf oder Primärenergieverbrauch, Effizienzklasse, Baujahr und wesentliche Energieträger.
- Ausweise von vor 2027: Für sie gelten nach § 112 GModG weiter die bisherigen Angaben.
Fehlt der Ausweis oder fehlen Pflichtangaben, droht nach § 108 GModG ein Bußgeld bis 10.000 Euro. Häufiger kommt in der Praxis die Abmahnung. Alle Anlässe im Detail stehen im Ratgeber zur Energieausweis-Pflicht für Nichtwohngebäude.
Ob Ihr Objekt in Köln, Düsseldorf, Dortmund, Essen, Duisburg, Bochum, Wuppertal, Bielefeld, Bonn, Münster oder Aachen liegt, ändert nichts an dieser bundesweiten Pflichtlogik.
Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis: Was gilt bis Ende 2026 und was ab 2027?
Bis 31.12.2026 dürfen Eigentümer eines bestehenden Nichtwohngebäudes zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis wählen. Ab 01.01.2027 gibt es bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Leasing ohne gültigen Ausweis nur noch den Bedarfsausweis. Ich rechne schon heute ausschließlich nach Bedarf, weil er das Gebäude bewertet und nicht die Gewohnheiten der Nutzer.
Beim Verbrauchsausweis wird nach § 82 GModG der Endenergieverbrauch für Heizung, Warmwasser, Kühlung, Lüftung und eingebaute Beleuchtung pro Quadratmeter Nettogrundfläche und Jahr ermittelt. Der Heizenergieverbrauch wird witterungsbereinigt, Wärme und Strom stehen getrennt im Ausweis.
Bis Ende 2026 müssen die Daten mindestens 36 zusammenhängende Monate abdecken, deren Ende höchstens 18 Monate zurückliegt. Längere Leerstände sind rechnerisch angemessen zu berücksichtigen.
Das klingt einfach. In der Praxis ist es oft der Knackpunkt.
Gewerbemieter wechseln. Flächen stehen leer. Betriebszeiten unterscheiden sich, Bereiche sind untervermietet, Zähler nicht sauber getrennt.
Ein Bürohaus in Essen steht anderthalb Jahre halb leer. Der Verbrauch sinkt. Auf dem Papier wirkt das Gebäude plötzlich sparsam. Der nächste Mieter erlebt eine ganz andere Heizkostenabrechnung.
| Merkmal | Bedarfsausweis | Verbrauchsausweis |
|---|---|---|
| Grundlage | berechneter Bedarf aus Hülle, Technik und Zonen | gemessene Verbräuche vergangener Jahre |
| Abhängig von Leerstand und Betriebszeiten | nein | ja |
| Nichtwohngebäude bis 31.12.2026 | zulässig | zulässig |
| Nichtwohngebäude ab 01.01.2027 (neuer Ausweis) | Pflicht | nicht mehr zulässig |
Ab 2027 ist der Verbrauchsausweis nur noch für Gebäude zulässig, die ausschließlich Wohnzwecken dienen. Gewerbe, Praxis und Mischgebäude fallen heraus. Deshalb erstellt bedarfsausweis® Nordrhein-Westfalen Bedarfsausweise für Nichtwohngebäude. Den ausführlichen Vergleich finden Sie unter Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis für Nichtwohngebäude.
Die neuen Effizienzklassen A bis G ab 2027
Bisher hat ein Nichtwohngebäude im Ausweis keine Klasse. Ab dem 1. Januar 2027 bekommt es erstmals eine.
Maßstab ist das Verhältnis zu einem Referenzgebäude: einem rechnerischen Zwilling mit gleicher Geometrie, Fläche und Nutzung, aber normierter Hülle und Technik. Das regeln § 86 GModG und Anlage 10a in der ab 1. Januar 2027 geltenden Fassung (Artikel 2 der Novelle).
| Klasse | Primärenergiebedarf im Verhältnis zum Referenzgebäude |
|---|---|
| A | bis 1,0, nur für Nullemissionsgebäude |
| B | über 1,0 bis 1,48 |
| C | über 1,48 bis 1,97 |
| D | über 1,97 bis 2,46 |
| E | über 2,46 bis 2,95 |
| F | über 2,95 bis 3,5 |
| G | über 3,5 |
Strom zählt ab 2027 mit dem Primärenergiefaktor 1,5 statt 1,8, Biomasse mit 0,7 statt 0,2. Ein Bürohaus mit Wärmepumpe steht dadurch eher besser da, eines mit Pelletheizung eher schlechter. Wohngebäude behalten ihre Skala A+ bis H.
Ihr Ausweis von 2026 ohne Klasse bleibt zehn Jahre gültig. Die amtlichen Muster für 2027 werden nach § 85 Absatz 3 GModG gesondert bekannt gemacht.
Eine schlechte Klasse ist keine Sanierungspflicht
Der Ausweis informiert. Er verpflichtet nicht.
Für bestimmte bestehende Nichtwohngebäude gelten nach § 40 GModG (BGBl. 2026 I Nr. 226, Artikel 2) ab 2030 bzw. 2033 gesetzliche Renovierungsanforderungen: höchstens das 3,5-Fache des Referenzgebäudes ab 1. Januar 2030, das 2,95-Fache ab 1. Januar 2033. Es gibt Erfüllungsfiktionen und Ausnahmen, etwa für Baudenkmäler, Abriss oder Betriebsaufgabe. Für Wohngebäude gibt es keine an die Klasse geknüpfte Sanierungspflicht.
Wer heute plant, gewinnt trotzdem etwas: Der Bedarfsausweis zeigt, welche Zone wie viel Energie braucht. Das ist der ehrlichste Startpunkt, um 2030 gelassen entgegenzusehen.
Sie wollen wissen, was Ihr Nichtwohngebäude in NRW braucht? Wählen Sie im Rechner „Nichtwohngebäude“: Jetzt Festpreis für Ihren Bedarfsausweis berechnen. 899 Euro Festpreis, Ausweis 24 Stunden nach vollständigen Angaben. Lieber erst reden? Anruf oder WhatsApp: 0152 060 777 67.
Warum wird ein Nichtwohngebäude anders berechnet als ein Wohnhaus?
Nichtwohngebäude werden nicht nur über Hülle und Heizung verstanden. In die Bewertung fließen Nutzungsprofile, Nettogrundflächen, Zonen, Lüftung, Kühlung und eingebaute Beleuchtung ein. Genau dadurch wird der Energieausweis fachlich anspruchsvoller als bei vielen Wohngebäuden.
Die Berechnung richtet sich nach § 21 GModG nach DIN 18599: bis Ende 2026 in der Fassung DIN V 18599:2018-09, ab 1. Januar 2027 nach DIN/TS 18599:2025-10. Unterscheiden sich Flächen wesentlich in Nutzung, Technik, inneren Lasten oder Tageslicht, wird das Gebäude in Zonen unterteilt.
Nehmen wir ein Bürohaus aus den 1990ern in Düsseldorf.
Im Erdgeschoss ein Empfang mit Glasfassade. Darüber Großraumbüros. Im Keller ein gekühlter Serverraum. Daneben eine Tiefgarage, die gar nicht beheizt wird.
Ein Wohnhaus-Rechner würde all das zu einer Fläche verrühren. Die DIN 18599 trennt es. Jede Zone bekommt ihr Nutzungsprofil, ihre Betriebszeiten, ihre Beleuchtung. Die Bezugsgröße ist die Nettogrundfläche, nicht die Wohnfläche.
Hier liegt mein wichtigster Hebel für Sie: die Best-Case-Optimierung. Jede belegte Modernisierung, ob LED-Beleuchtung, neue Fenster oder erneuerte Lüftung, geht mit ihren echten Werten in die Rechnung ein statt mit vorsichtigen Pauschalwerten nach Baujahr. Das Ergebnis ist das beste, das Ihre Belege tragen.
Welche Unterlagen brauche ich, und was passiert, wenn welche fehlen?
Für einen belastbaren Bedarfsausweis brauche ich Informationen zum Gebäude selbst: Flächen, Nutzungszonen, Gebäudehülle, Anlagentechnik, Energieträger, Lüftung, Kühlung, Beleuchtung und Modernisierungen. Sie schicken mir alles per Foto oder geben es telefonisch durch. Je besser die Unterlagen, desto genauer das Ergebnis.
| Unterlage | Warum sie wichtig ist |
|---|---|
| Grundrisse und Schnitte | Zuordnung von Flächen, Geschossen und Zonen |
| Nettogrundflächen | Bezugsgröße für Nichtwohngebäude |
| Nutzungsbeschreibung | Büro, Praxis, Lager, Handel, Gastronomie oder gemischte Nutzung |
| Heizungsdaten | Energieträger, Baujahr, System, Verteilung |
| Lüftung/Kühlung | Besonders relevant bei Büro, Praxis, Gastronomie und Handel |
| Beleuchtung | Bei Nichtwohngebäuden Teil der energetischen Betrachtung |
| Modernisierungen | Dämmung, Fenster, Technik, Umbauten |
| Fotos der Typenschilder | Hersteller, Baujahr und Leistung der Anlagen belegen |
Ein Bürotrakt in Düsseldorf, eine Lagerhalle in Duisburg und eine Praxisetage in Bonn brauchen nicht dieselbe Datentiefe.
Und wenn Pläne fehlen? Dann rechne ich trotzdem.
Für fehlende Angaben gibt es amtlich bekannt gemachte Vereinfachungen für den Bestand. Sie sind vorsichtig angesetzt, also eher ungünstig für Ihr Ergebnis. Darum lohnt jedes zusätzliche Foto. Ohne Grundriss helfen selbst gemessene Außenmaße und Fotos jeder Fassade. Bei Unsicherheit bekommen Sie eine kostenlose Sichtprüfung von außen, ganz ohne Termin.
Was kostet der Bedarfsausweis für ein Nichtwohngebäude, und wer zahlt die Energieberatung?
Bei mir kostet der Bedarfsausweis für ein Nichtwohngebäude 899 Euro Festpreis, für ein Mischgebäude ebenso. Die Ausstellung selbst wird nicht gefördert. Fördergeld gibt es für die Energieberatung für Nichtwohngebäude über das BAFA und für Sanierungen über die BEG Nichtwohngebäude der KfW.
| Leistung | Festpreis | Lieferung |
|---|---|---|
| Bedarfsausweis Nichtwohngebäude | 899 Euro | 24 Stunden nach vollständigen Angaben |
| Bedarfsausweis Mischgebäude | 899 Euro | 24 Stunden nach vollständigen Angaben |
| Bedarfsausweis Einfamilienhaus | 299 Euro | 24 Stunden nach vollständigen Angaben |
| Bedarfsausweis Mehrfamilienhaus | 399 Euro | 24 Stunden nach vollständigen Angaben |
Zum Vergleich: Nach einer Marktübersicht von 2026 kosten NWG-Bedarfsausweise bei Online-Anbietern 650 bis 999 Euro, bei Energieberatern 1.500 bis 4.000 Euro. Festpreis heißt: keine Nachberechnung, wenn Ihre Halle mehr Zonen hat als gedacht.
Laut BAFA übernimmt der Bund 2026 die Hälfte des Honorars einer Energieberatung für Nichtwohngebäude, höchstens 4.000 Euro, gestaffelt nach Nettogrundfläche. Das ist eine eigene Leistung, nicht der Energieausweis. Sanierungen fördert die KfW über die Bundesförderung für effiziente Gebäude, unter anderem mit dem Kredit 263; die Bedingungen stehen im aktuellen Merkblatt.
Welche Tipps sparen Ihnen Zeit, und welche Fehler kosten Sie Geld?
Drei Tipps sparen die meisten Rückfragen, drei Fehler kosten die meiste Zeit. Fast alle haben dieselbe Ursache: Gewerbe wird wie Wohnen behandelt. Nettogrundfläche statt Wohnfläche, Nutzung statt Adresse, Stichtag statt Gewohnheit.
Aus meiner Erfahrung mit hunderten Ausweisen: drei Tipps
1. Fotografieren Sie jedes Typenschild. Kessel, Wärmepumpe, Lüftungsgerät, Klimaanlage. Ein Handyfoto ersetzt mir oft mehrere Rückfragen und einen vorsichtigen Pauschalwert.
2. Fordern Sie früh die Bauakte an. Grundrisse vieler Gewerbebauten liegen beim Bauaufsichtsamt, ob in Köln, Essen oder Bielefeld. Die Akteneinsicht braucht Vorlauf. Beantragen Sie sie, bevor der Mietinteressent nach dem Ausweis fragt.
3. Legen Sie die Flächenaufstellung bei. Die Flächenliste aus Mietvertrag oder Exposé ist nicht die Nettogrundfläche nach DIN 277, aber ein sehr guter Startpunkt für die Zonierung.
Drei Fehler, die ich immer wieder sehe
1. Anzeige ohne getrennte Werte. Bei Nichtwohngebäuden gehören Wärme und Strom bis Ende 2026 getrennt in die Anzeige. Ein Gesamtwert ist eine offene Flanke für Abmahnungen.
2. Mischgebäude wie ein Wohnhaus behandeln. Die Bäckerei im Erdgeschoss eines Wuppertaler Gründerzeithauses kann einen eigenen Ausweis brauchen. Ab 2027 ist für gemischt genutzte Gebäude kein Verbrauchsausweis mehr möglich.
3. Auf die Denkmal-Ausnahme über 2026 hinaus bauen. Ab 2027 brauchen auch Baudenkmäler bei Verkauf, Vermietung und Vertragsverlängerung einen Energieausweis. Wer einen denkmalgeschützten Gewerbebau in Aachen oder Bonn 2027 vermieten will, plant den Ausweis jetzt ein.
Typische Nichtwohngebäude in den Regionen von NRW
| Raum | Typische Nichtwohngebäude |
|---|---|
| Köln und Düsseldorf | Büro, Praxis, Handel, institutionelle Nutzungen |
| Dortmund, Essen, Bochum | Gewerbe, Umnutzung, Büro, gemischte Objekte |
| Duisburg | Logistik, Lager, Gewerbehallen |
| Bonn und Aachen | Büro, Hochschul-/Praxisumfeld, Mischgebäude |
| Bielefeld und OWL | Mittelstand, Lager, Werkstatt, Büro |
| Münster und Münsterland | Handel, Praxis, Büro, Bestandsobjekte |
Nicht der Ort macht den Ausweis komplex, sondern Nutzung, Zonen, Technik und Unterlagen. Für Objekte außerhalb von Nordrhein-Westfalen finden Sie dasselbe Angebot bundesweit bei gewerbepass.de, etwa auf der Länderseite Energieausweis Nichtwohngebäude in Nordrhein-Westfalen und auf der Stadtseite Nichtwohngebäude in Düsseldorf.
Welche Quellen belegen die Rechtsangaben?
Alle Rechtsaussagen dieses Beitrags stützen sich auf den Verkündungstext der Novelle und den konsolidierten Gesetzestext.
- BGBl. 2026 I Nr. 226: Verkündungstext vom 28. Juli 2026, Artikel 2 enthält das neue Energieausweisrecht ab 1. Januar 2027 (§§ 79 bis 88c, § 40, Anlage 10a).
- § 79 GModG, § 80 GModG und § 82 GModG: Gültigkeit, Vorlagepflicht und Verbrauchsausweis in der heute geltenden Fassung.
Die Seiten auf gesetze-im-internet.de zeigen den Stand bis 31. Dezember 2026. Die ab 1. Januar 2027 geltenden Regeln stehen im Verkündungstext.
Fazit: Was ist jetzt Ihr nächster Schritt?
Ein Nichtwohngebäude verdient einen Ausweis, der seine Nutzung versteht. Ab 2027 lässt das Gesetz für neue Ausweise bei Verkauf und Vermietung ohnehin nur noch den Bedarfsausweis zu, und wer heute nach Bedarf rechnen lässt, hat ein Dokument, das zehn Jahre trägt.
Welche Fläche wollen Sie als Nächstes vermieten?
Jetzt Festpreis für Ihren Bedarfsausweis berechnen oder direkt anrufen unter 0152 060 777 67.