Ein Energieausweis für Nichtwohngebäude ist Pflicht, sobald Sie Büro, Halle, Praxis oder Laden verkaufen, vermieten, verpachten oder verleasen und kein gültiger Ausweis existiert. Vorlegen müssen Sie ihn spätestens bei der Besichtigung. Ab 01.01.2027 gibt es für Nichtwohngebäude nur noch den Bedarfsausweis, erstmals mit Klassen A bis G.
Meine These: Die Pflicht ist selten das Problem. Die Reihenfolge ist es.
Ein Exposé ist in einer Stunde geschrieben. Dann fragt der erste Interessent nach dem Energieausweis.
Ich bin Stephan Grosser, Gründer & Geschäftsführer und Immobilienexperte seit über 18 Jahren, in Köln tätig seit 2018. Bei Gewerbeimmobilien zwischen Aachen und Bielefeld sehe ich immer dasselbe Muster: Die Vermarktung läuft, die fachliche Einordnung noch nicht.
Die Regeln stehen im Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz). Hier erfahren Sie, wann der Ausweis Pflicht ist, was sich 2027 ändert, was in die Anzeige gehört und welche Fehler Geld kosten.
Wann ist der Energieausweis für Nichtwohngebäude Pflicht?
Pflicht ist er, wenn Sie ein Nichtwohngebäude oder eine selbständige Nutzungseinheit verkaufen, vermieten, verpachten oder verleasen und kein gültiger Ausweis vorliegt. Neubauten bekommen immer einen Bedarfsausweis. Ab 01.01.2027 kommt die Verlängerung von Miet-, Pacht- und Leasingverträgen als Anlass hinzu.
Die Grundlage steht in § 80 GModG:
„Soll ein mit einem Gebäude bebautes Grundstück oder Wohnungs- oder Teileigentum verkauft werden, hat der Verkäufer dem potenziellen Käufer spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis oder eine Kopie hiervon […] vorzulegen.“ § 80 Abs. 4 Satz 1 GModG, in der bis 31.12.2026 geltenden Fassung
Für Vermieter, Verpächter und Leasinggeber gilt nach § 80 Abs. 5 GModG dasselbe.
| Situation | Was Sie beachten müssen |
|---|---|
| Verkauf einer Gewerbeimmobilie | Ausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen |
| Vermietung, Verpachtung, Leasing | Ausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen |
| Verlängerung eines befristeten Vertrags | ab 01.01.2027 eigener Vorlageanlass |
| Neubau | Bedarfsausweis nach Fertigstellung |
| Immobilienanzeige | Pflichtangaben, wenn ein Ausweis vorliegt |
| Behördengebäude mit starkem Publikumsverkehr über 250 m² | Ausweis auch ohne Anlass erstellen und aushängen |
| Sonstiges Gebäude mit starkem Publikumsverkehr über 500 m² | Aushang, wenn ein Ausweis vorhanden ist |
Keinen Ausweis brauchen Sie, wenn Sie selbst nutzen und weder verkaufen noch vermieten. Ausgenommen sind außerdem kleine Gebäude: bis 31.12.2026 mit nicht mehr als 50 m² Nutzfläche, ab 01.01.2027 mit weniger als 50 m². Baudenkmäler sind nur noch bis 31.12.2026 ausgenommen.
Das Baujahr befreit nie. Eine Halle von 1965 im Ruhrgebiet braucht genauso einen Ausweis wie ein Bürobau von 2005 in Düsseldorf.
Was gilt bei Besichtigung, Übergabe und Vertragsschluss?
Sie legen den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vor. Nach Vertragsschluss übergeben Sie den Ausweis oder eine Kopie unverzüglich. Findet keine Besichtigung statt, legen Sie ihn auf Anforderung unverzüglich vor.
Eng wird es immer an derselben Stelle: Der Ausweis wird erst angefragt, wenn das Exposé online ist.
Ein Bürogeschoss in Düsseldorf soll zum Quartalswechsel neu vermietet werden. Der Makler hat Interessenten. Der Eigentümer hat keinen Ausweis. Und die Lüftungsanlage auf dem Dach hat nie jemand dokumentiert.
Was jetzt?
Gerechnet ist der Ausweis schnell: Er liegt 24 Stunden nach vollständigen Angaben in Ihrer Inbox. Die Zeit steckt im Klären. Welche Flächen sind Büro, welche Lager? Welche Anlage heizt, welche kühlt?
Der bessere Ablauf:
- Vor dem Inserat prüfen, ob ein gültiger Ausweis existiert.
- Gebäudetyp klären: Nichtwohngebäude oder Mischgebäude?
- Unterlagen sammeln und die Technik fotografieren.
- Bedarfsausweis-Anfrage starten.
- Anzeigenangaben erst aus dem fertigen Ausweis übernehmen.
Sie planen Verkauf, Neuvermietung oder eine Vertragsverlängerung? Jetzt Festpreis-Angebot berechnen: 899 EUR für den Bedarfsausweis Ihres Nichtwohngebäudes, DIBt-registriert, 24 Stunden nach vollständigen Angaben. Lieber persönlich? 0152 060 777 67, auch per WhatsApp.
Was ändert sich ab dem 1. Januar 2027 für Nichtwohngebäude?
Ab 01.01.2027 gibt es für Nichtwohngebäude ohne gültigen Ausweis nur noch den Bedarfsausweis, erstmals mit Klassen A bis G. Die Denkmal-Ausnahme entfällt, Vertragsverlängerungen werden Vorlageanlass, der Ausweis wird digital. Ausweise aus 2026 bleiben zehn Jahre gültig.
Grundlage ist Artikel 2 der GModG-Novelle vom 23. Juli 2026, verkündet am 28.07.2026 im Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 226. Eine Übergangsfrist für die Ausweisregeln gibt es nicht.
| Thema | bis 31.12.2026 | ab 01.01.2027 |
|---|---|---|
| Ausweisart | Bedarf oder Verbrauch | nur Bedarfsausweis |
| Effizienzklasse | keine | A bis G nach Anlage 10a |
| Baudenkmal | ausgenommen | Ausweispflicht |
| Vertragsverlängerung | kein Anlass | Vorlageanlass |
| Form | Muster vom 08.12.2023 | digital, maschinenlesbar |
| Berechnungsnorm | DIN V 18599:2018-09 | DIN/TS 18599:2025-10 |
Den Verbrauchsausweis gibt es ab 2027 nur noch für Gebäude, die ausschließlich Wohnzwecken dienen. Ich stelle für Nichtwohngebäude schon heute nur Bedarfsausweise aus. Warum, zeigt der Vergleich Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis für Nichtwohngebäude.
Die neuen Klassen vergleichen Ihr Gebäude mit einem rechnerischen Zwilling, dem Referenzgebäude:
| Klasse | Primärenergiebedarf im Verhältnis zum Referenzgebäude |
|---|---|
| A | höchstens 1,0, nur Nullemissionsgebäude |
| B | über 1,0 bis 1,48 |
| C | über 1,48 bis 1,97 |
| D | über 1,97 bis 2,46 |
| E | über 2,46 bis 2,95 |
| F | über 2,95 bis 3,5 |
| G | über 3,5 |
Neu sind auch die Primärenergiefaktoren: Strom 1,5 statt 1,8, Biomasse 0,7 statt 0,2. Eine Halle mit Wärmepumpe steht ab 2027 rechnerisch besser da, ein Büro mit Pelletkessel schlechter.
Löst eine schlechte Klasse eine Sanierungspflicht aus? Nein. Für bestimmte bestehende Nichtwohngebäude gelten nach § 40 GModG eigene Renovierungsanforderungen: ab 01.01.2030 höchstens das 3,5-fache des Referenzgebäudes, ab 01.01.2033 höchstens das 2,95-fache, mit Erfüllungsfiktionen und Ausnahmen, etwa für Baudenkmäler.
Noch offen sind die amtlichen Muster für Ausweise nach neuem Recht. Wer rund um den Jahreswechsel vermarktet, plant früh.
Welche Pflichtangaben gehören in Immobilienanzeigen?
Liegt beim Inserieren ein Ausweis vor, gehören Energieangaben in die Anzeige. Bis 31.12.2026 sind bei Nichtwohngebäuden Wärme und Strom getrennt anzugeben. Für Ausweise nach neuem Recht zählen ab 01.01.2027 Ausstellungsdatum, Primärenergiewert, Effizienzklasse und Baujahr dazu.
Die Pflicht steht in § 87 GModG und gilt für kommerzielle Anzeigen, also auch für Ihren Makler.
| Angabe in der Anzeige | bis 31.12.2026 | ab 01.01.2027, neuer Ausweis |
|---|---|---|
| Art des Ausweises | ja | ja |
| Endenergiewert, getrennt Wärme und Strom | ja | nein |
| Primärenergiebedarf oder -verbrauch | nein | ja |
| Ausstellungsdatum | nein | ja |
| Effizienzklasse | nein | ja |
| Baujahr | nein | ja |
| wesentliche Energieträger | ja | ja |
Für ältere Ausweise gelten nach § 112 GModG die bisherigen Angaben weiter.
Makler haften für fehlende Angaben selbst, entschied der Bundesgerichtshof am 05.10.2017 (I ZR 232/16). Ein Wert aus dem Gedächtnis ist kein Pflichtwert. Er kommt aus dem Ausweis oder gar nicht.
Wer darf einen Energieausweis für Nichtwohngebäude ausstellen?
Nur ausstellungsberechtigte Personen nach § 88 GModG. Für Nichtwohngebäude gelten zusätzliche Anforderungen, eine reine Wohngebäude-Berechtigung reicht nicht. Jeder Ausweis braucht vor der Ausstellung eine Registriernummer des DIBt.
§ 88 GModG nennt vier Gruppen: Bauvorlageberechtigte, Hochschulabsolventen bestimmter Fachrichtungen, Handwerksmeister der Bau- und Technikgewerke und staatlich anerkannte Techniker. Die Registriernummer vergibt das Deutsche Institut für Bautechnik nach § 98 GModG.
Das ist kein Formalismus. Ein Nichtwohngebäude wird in Zonen gerechnet: Büro, Lager, Verkauf, Sanitär, jede mit eigenen Nutzungszeiten, eigener Beleuchtung, oft eigener Lüftung.
Fragen Sie jeden Anbieter nach seiner Registriernummer. Meine nenne ich Ihnen gern am Telefon, und sie steht auf jedem Ausweis, den ich ausstelle.
Welche Bußgelder drohen, wenn der Ausweis fehlt oder falsch ist?
Nach § 108 GModG kosten ein falsch erstellter Ausweis, fehlende Pflichtangaben in der Anzeige oder eine Ausstellung ohne Berechtigung bis zu 10.000 EUR. Fehlt der Ausweis bei der Besichtigung oder nach Vertragsschluss, drohen bis zu 5.000 EUR.
Panik ist trotzdem fehl am Platz. Die Bauaufsichten der Länder führen wenige Verfahren.
Das größere Risiko ist die Abmahnung. Die Deutsche Umwelthilfe mahnt Anzeigen ohne Pflichtangaben systematisch ab; typische Vertragsstrafen liegen bei 5.000 EUR, Streitwerte bei 15.000 bis 25.000 EUR.
Was kostet der Bedarfsausweis und was bereiten Sie vor?
Der Bedarfsausweis für ein Nichtwohngebäude kostet bei mir 899 EUR Festpreis und liegt 24 Stunden nach vollständigen Angaben in Ihrer Inbox. Vorher klären Sie Gültigkeit eines alten Ausweises, Gebäudetyp und fehlende Unterlagen.
| Leistung | Preis |
|---|---|
| Bedarfsausweis Nichtwohngebäude bei bedarfsausweis® Nordrhein-Westfalen | 899 EUR Festpreis |
| Marktspanne Online-Anbieter für Nichtwohngebäude, 2026 | 650 bis 999 EUR |
| Marktspanne Energieberater für Nichtwohngebäude, 2026 | 1.500 bis 4.000 EUR |
Details zum Festpreis stehen unter Energieausweis Nichtwohngebäude Kosten.
Mein Prinzip heißt Best-Case-Optimierung: Ich rechne jede Maßnahme ein, die Sie belegen können. Ihr Gebäude soll so gut dastehen, wie es tatsächlich ist.
Diese Unterlagen helfen mir:
- Grundrisse und Flächen nach Nutzung
- Baujahr und Belege zu Modernisierungen
- Fotos der Typenschilder von Heizung, Lüftung, Kühlung und Warmwasser
- Art der Beleuchtung, grob nach Räumen
- bisheriger Energieausweis, falls vorhanden
Die Daten kommen telefonisch oder per Foto. Einen Termin bei Ihnen brauche ich nicht; auf Wunsch gibt es eine kostenlose Sichtprüfung von außen.
Wohnungen und Gewerbe unter einem Dach, etwa der Laden im Kölner Gründerzeithaus? Dann beginnt es bei der Mischgebäude-Seite. Rein gewerblich? Dann beim Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude. Für Objekte außerhalb von Nordrhein-Westfalen hilft bundesweit unsere Schwestermarke gewerbepass.de.
Was rate ich aus meiner Erfahrung mit hunderten Ausweisen?
Drei Dinge sparen bei Nichtwohngebäuden am meisten Zeit: Typenschilder fotografieren, die Bauakte früh anfordern und befristete Verträge ab 2027 im Kalender haben.
1. Typenschilder fotografieren. Ein Handyfoto vom Schild am Kessel oder Lüftungsgerät ersetzt oft eine halbe Stunde Suche in Ordnern.
2. Bauakte früh anfordern. Fehlende Grundrisse liegen oft bei der unteren Bauaufsicht Ihrer Stadt oder Ihres Kreises. Die Akteneinsicht dauert erfahrungsgemäß länger als die Berechnung. Fehlen Pläne ganz, komme ich mit Außenmaßen und Fotos in vielen Fällen trotzdem ans Ziel.
3. Vertragsdaten in den Kalender. Wer Gewerbeflächen befristet vermietet, prüft ab 2027 vor jeder Verlängerung den Ausweis. Ein 2026 ausgestellter Bedarfsausweis gilt bis 2036.
Welche Fehler kosten Eigentümer von Gewerbeimmobilien am meisten?
Vier Fehler sehe ich immer wieder: erst inserieren und dann den Ausweis suchen, Wohngebäude-Angaben in Gewerbeanzeigen, abgelaufene Ausweise und die Annahme, das Denkmal bleibe dauerhaft ausgenommen.
- Exposé vor Ausweis. Jetzt entscheidet Zeitdruck statt Sorgfalt.
- Wohngebäude-Schema in der Gewerbeanzeige. Bis Ende 2026 gibt es für Nichtwohngebäude keine Klasse, dafür getrennte Werte für Wärme und Strom.
- Abgelaufener Ausweis. Prüfen Sie das Ausstellungsdatum, bevor der alte Ausweis zum Makler geht.
- Denkmal als Dauerausnahme. Ab 2027 braucht auch das denkmalgeschützte Geschäftshaus bei Verkauf oder Vermietung einen Ausweis.
Was sollten Sie jetzt tun?
Prüfen Sie heute, ob für Ihr Nichtwohngebäude ein gültiger Ausweis existiert, bevor das Exposé online geht.
Die Pflicht ist klar. Ihr Vorsprung ist die Reihenfolge.
Jetzt Festpreis-Angebot für Ihr Nichtwohngebäude berechnen oder rufen Sie mich an: 0152 060 777 67, auch per WhatsApp.