GModG verkündet: Neue Energieausweis-Regeln ab 2027

Die neuen Energieausweis-Regeln ab 2027 stehen fest: Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz) ändert das Ausweisrecht zum 1. Januar 2027, nicht früher. Bis zum 31.12.2026 gilt das bisherige Recht samt Bedarfsausweis-Pflicht für bestimmte Altbauten. Danach dürfen bestehende reine Wohngebäude zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis wählen, Nichtwohngebäude bekommen nur noch den Bedarfsausweis und erstmals Klassen A bis G.

Seit der Verkündung höre ich am Telefon immer wieder dieselbe Frage.

„Muss ich jetzt schnell noch einen Ausweis machen, bevor alles anders wird?“

Meine Antwort überrascht viele: Der Stichtag entscheidet wenig. Ihr Anlass entscheidet.

Wer 2026 verkauft, braucht einen Energieausweis. Wer 2027 verkauft, auch. Wer vermietet, ebenso. Das GModG schafft die Pflicht nicht ab und erfindet sie nicht neu. Es ändert, welche Ausweisart erlaubt ist, wie gerechnet wird und in welcher Form der Ausweis bei Ihnen ankommt.

Ich bin Stephan Grosser, Gründer & Geschäftsführer und Immobilienexperte seit über 18 Jahren. Seit 2018 erstellen wir Bedarfsausweise, von Köln aus für Eigentümer in ganz Nordrhein-Westfalen. Hier ordne ich ein, was die Novelle für Ihr Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Gewerbeobjekt bedeutet. Ohne Panik, mit Paragrafen.

Was Sie in diesem Beitrag erfahren:

• Wann die neuen Energieausweis-Regeln gelten und was bis Ende 2026 bleibt
• Was sich für Wohngebäude ändert
• Was sich für Nichtwohngebäude ändert
• Warum dasselbe Gebäude ab 2027 anders bewertet werden kann
• Was ab 2027 im Ausweis und in der Immobilienanzeige stehen muss
• Was sich bei der Heizung ändert
• Was das für Eigentümer in NRW bedeutet
• Meine Praxis-Tipps und die häufigsten Fehler rund um den Stichtag

Wann gelten die neuen Energieausweis-Regeln?

Ab dem 1. Januar 2027. Bis zum 31.12.2026 werden Energieausweise nach dem bisherigen Recht ausgestellt. Maßgeblich ist das Datum der Ausstellung, nicht das Datum Ihrer Bestellung.

Die Chronologie ist kurz.

Am Freitag, den 10. Juli 2026, hat der Bundestag die Novelle in namentlicher Abstimmung beschlossen: 323 Abgeordnete dafür, 271 dagegen. Noch am selben Tag billigte der Bundesrat das Gesetz; ein Antrag auf Anrufung des Vermittlungsausschusses fand keine Mehrheit.

Ausgefertigt wurde die Novelle am 23. Juli 2026. Verkündet wurde sie am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt (BGBl. 2026 I Nr. 226). Am Folgetag trat der erste Teil in Kraft.

Ein Punkt wird oft missverstanden.

Das GModG ist kein neues Gesetz neben dem alten. Es ist das bisherige Gebäudeenergiegesetz, umbenannt und in Teilen neu gefasst. Gleiche Norm, neuer Name, gestaffelte Änderungen. Damit setzt Deutschland die EU-Gebäuderichtlinie EPBD (Richtlinie (EU) 2024/1275) in deutsches Recht um.

Artikel 9 der Novelle regelt die Stufen. Der Heizungsteil gilt seit dem 29. Juli 2026. Der Energieausweis-Teil (Artikel 2) tritt am 1. Januar 2027 in Kraft.

Exakt, nicht „voraussichtlich“. Eine sechsmonatige Übergangsfrist für die Ausweisregeln gibt es nicht.

Das heißt für Sie: Ein Ausweis, den ich bis Ende 2026 ausstelle, folgt dem bisherigen Recht. Ein Ausweis ab dem 1. Januar 2027 folgt dem neuen. Das Bestelldatum allein verschiebt nichts.

So sieht der Wechsel im Überblick aus:

Die amtlichen Muster für Ausweise ab 2027 macht der Bund nach § 85 Abs. 3 GModG gesondert bekannt. Die bisherigen Muster gelten nach dem 31.12.2026 nicht weiter.

Was ändert sich für Wohngebäude?

Bestehende reine Wohngebäude dürfen ab dem 1. Januar 2027 zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis wählen. Die Pflicht, bei Verkauf oder Vermietung einen Ausweis vorzulegen, bleibt. Die vertraute Skala A+ bis H bleibt ebenfalls.

Bis zum 31.12.2026 gilt eine klare Regel.

Wohngebäude mit bis zu vier Wohnungen, Bauantrag vor dem 1. November 1977 und ohne das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 brauchen den Bedarfsausweis. Für diese Häuser ist der Verbrauchsausweis keine Option. Ausgenommen sind bis dahin eingetragene Baudenkmäler. Wie Sie diese Grenze für Ihr Haus prüfen, steht in meinem Beitrag zum Bedarfsausweis für Altbauten vor 1977.

Ab dem 1. Januar 2027 fällt diese Vorgabe zur Ausweisart weg. Die 1977er-Regel steht im neuen § 80 GModG nicht mehr. Wer bisher zum Bedarfsausweis verpflichtet war, darf dann auch den Verbrauchsausweis wählen.

Zwei Fälle bleiben beim Bedarfsausweis. Neubauten brauchen ihn weiterhin. Und wer am Gebäude so viel ändert, dass das ganze Gebäude nach § 80 Abs. 2 GModG neu berechnet wird, bekommt ebenfalls eine energetische Bilanzierung.

Ich sage es offen: Geht es Ihnen nur um das Pflichtdokument, ist ab 2027 auch der Verbrauchsausweis zulässig, der oft günstiger ist. Vorausgesetzt, das Haus dient ausschließlich Wohnzwecken und die Verbrauchsdaten sind vollständig.

Trotzdem empfehle ich bei Wohngebäuden den Bedarfsausweis. Nicht aus Prinzip, sondern aus drei Gründen:

• Er bewertet das Gebäude selbst, also Hülle, Dämmung, Fenster und Anlagentechnik, nicht das Heizverhalten der Vorbewohner. Zwei baugleiche Häuser in derselben Straße bekommen denselben Wert, egal ob sparsam oder großzügig geheizt wurde.
• Er ist die Grundlage für Sanierungsplanung und Förderung. Die Modernisierungsempfehlungen nach § 84 GModG stehen beim Bedarfsausweis auf einer belastbaren Rechenbasis.
• Er ist aussagekräftiger beim Verkauf. Käufer sehen, wie das Haus energetisch dasteht, nicht nur, wie viel die letzten Bewohner verbraucht haben.

Der Verbrauchsausweis hat eine echte Stärke: Er zeigt, was tatsächlich verbraucht wurde.

Genau das hilft einem Käufer wenig. Ein halb leerstehendes Elternhaus oder eine sparsame Rentnerin, die nur zwei Zimmer heizt, ergeben schöne Zahlen. Die neue Familie mit drei Kindern wird sie nie erreichen.

Ein Bedarfsausweis rechnet dagegen normiert und eher vorsichtig. Deshalb arbeite ich mit Best-Case-Optimierung: Jede belegte Modernisierung, vom Fenstertausch bis zur Dachdämmung, fließt mit ihren echten Werten ein, statt mit pauschalen Annahmen für das Baujahr.

Was sich am Ausweis selbst ändert: Ab 2027 nennt er die Endenergie auch absolut in MWh pro Jahr und den Anteil erneuerbarer Energien. Er wird digital und maschinenlesbar ausgestellt (§ 79 Abs. 2 GModG). Papier gibt es nur noch auf Verlangen.

Die Grenze für den Verbrauchsausweis ist ab 2027 enger, als viele denken. Das Gesetz erlaubt ihn nur für ein Gebäude,

„… das ausschließlich Wohnzwecken dient …“ (§ 82 Abs. 1 GModG in der ab 1. Januar 2027 geltenden Fassung)

Das ist enger als der Begriff Wohngebäude, der nur überwiegendes Wohnen verlangt. Schon ein Laden, eine Praxis oder ein Büro im Haus schließt den Verbrauchsausweis nach dem Wortlaut aus. Dann bleibt der Bedarfsausweis. Die bisherige Trennungsregel für gemischt genutzte Gebäude entfällt zum Stichtag; die Einordnung folgt dann der überwiegenden Nutzung. Wie ich solche Häuser einordne, erkläre ich auf der Seite zum Bedarfsausweis für Mischgebäude.

Auch die Datenbasis ändert sich. Bis Ende 2026 braucht ein Verbrauchsausweis Abrechnungen über 36 zusammenhängende Monate, deren Ende höchstens 18 Monate zurückliegt. Ab 2027 wird der Verbrauch jährlich und nach Energieträgern getrennt über zwei Jahre erfasst.

Und die Baudenkmäler? Bis zum 31.12.2026 sind sie von der Ausweispflicht ausgenommen. Ab 2027 brauchen auch sie bei Verkauf und Vermietung einen Energieausweis. Dient das Denkmal ausschließlich Wohnzwecken, ist die Ausweisart dann frei.

Ein Wort zur Förderung, weil der Bedarfsausweis oft der erste Schritt zur Sanierung ist: Das BAFA fördert Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle laut seiner Programmseite 2026 mit einem Grundfördersatz von 15 Prozent, die Mindestinvestition liegt bei 300 Euro brutto. Die verbindlichen Bedingungen stehen im jeweils aktuellen Merkblatt.

Mehr zu den Grundlagen finden Sie auf meiner Seite zum Bedarfsausweis für Wohngebäude. Wer beide Ausweisarten direkt nebeneinander sehen will, liest Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis: der Vergleich.

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Was ändert sich für Nichtwohngebäude?

Ab dem 1. Januar 2027 brauchen Nichtwohngebäude bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung, Leasing oder Vertragsverlängerung ohne gültigen Ausweis einen Bedarfsausweis. Neu sind die Effizienzklassen A bis G. Ein gültiger Ausweis aus 2026 darf bis zum Ende seiner zehn Jahre weiter verwendet werden.

Bei Nichtwohngebäuden dreht das GModG die Logik um.

Bisher war der Verbrauchsausweis für viele Gewerbeobjekte eine gängige, günstige Option. Ab dem 1. Januar 2027 gilt bei den genannten Anlässen, wenn kein gültiger Ausweis vorliegt: Es ist ein Energieausweis auf der Grundlage einer energetischen Bilanzierung (§ 81 GModG) auszustellen. Der Bedarfsausweis wird dann der vorgeschriebene Weg.

Ein noch gültiger Verbrauchsausweis kann auch bei diesen Vorgängen weiterverwendet werden. Erforderliche Neuausstellungen nach § 80 Abs. 2 GModG bleiben vorbehalten.

Die Begründung ist die Datenqualität. Bei Gewerbeimmobilien hängt der Verbrauch stark an Betriebszeiten, Leerstand und Mieterwechsel. Eine Arztpraxis mit Samstagssprechstunde verbraucht anders als ein Büro mit Homeoffice-Tagen, im selben Gebäude. Der Bedarfsausweis bewertet stattdessen das Gebäude objektiv, genau das, wofür bedarfsausweis® Nordrhein-Westfalen ohnehin steht.

Neu ist die Effizienzklassen-Skala von A bis G nach Anlage 10a. Maßstab ist der Primärenergiereferenzfaktor, also der berechnete Primärenergiebedarf geteilt durch den des Referenzgebäudes:

Wichtig: Diese Skala gilt nur für Nichtwohngebäude. Wohngebäude behalten A+ bis H.

Und 2026? Bis zum 31.12.2026 dürfen Eigentümer eines Nichtwohngebäudes noch zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis wählen. Ein 2026 ausgestellter Ausweis bleibt zehn Jahre gültig, hat aber noch keine Effizienzklasse. Wer ein Büro, eine Praxis oder eine Halle in den nächsten Jahren verkaufen, neu vermieten oder sanieren will, hat mit einem Bedarfsausweis schon heute die Rechengrundlage, die ab 2027 ohnehin vorgeschrieben ist.

Die Vertragsverlängerung als neuer Anlass trifft vor allem befristete Verträge: Gewerbemietverträge mit fester Laufzeit, Pacht und Leasing. Läuft so ein Vertrag ab 2027 aus und wird verlängert, muss ein gültiger Ausweis vorliegen.

Ein Thema hängt eng daran. Für bestimmte bestehende Nichtwohngebäude gelten nach § 40 GModG ab 2030 bzw. 2033 gesetzliche Renovierungsanforderungen. Ab dem 1. Januar 2030 darf der Jahres-Primärenergiebedarf höchstens das 3,5-fache des Referenzgebäudes betragen, ab dem 1. Januar 2033 höchstens das 2,95-fache. Es gibt Erfüllungsfiktionen, etwa für Gebäude ab Baujahr 1996 mit dem Wärmeschutz der Wärmeschutzverordnung 1995, und Ausnahmen, etwa für Baudenkmäler. Der Energieausweis selbst löst diese Pflicht nicht aus. Für Wohngebäude gibt es keine vergleichbare Sanierungspflicht.

Für Eigentümer von Büro-, Praxis-, Handels-, Lager- oder Gewerbeobjekten in NRW heißt das: Der Bedarfsausweis ist ab 2027 bei erforderlichen Neuausstellungen nicht mehr die fachlich sauberere Wahl, sondern der vorgeschriebene Weg. Details finden Sie auf meiner Seite zum Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude und in der Übersicht zur Energieausweis-Pflicht für Nichtwohngebäude.

Warum kann dasselbe Gebäude ab 2027 anders bewertet werden?

Weil ab 2027 eine neue Rechennorm und neue Primärenergiefaktoren gelten. Bei Nichtwohngebäuden wirkt das direkt auf die neue Klasse. Bei Wohngebäuden zählt für die Klasse weiter die Endenergie, deshalb verändern die neuen Faktoren dort vor allem den Primärenergiewert.

Mit dem Energieausweis-Teil ändert sich auch, wie gerechnet wird. Bis Ende 2026 rechnen Aussteller nach DIN V 18599:2018-09. Ab 2027 gilt die DIN/TS 18599:2025-10 mit einem neuen Referenzgebäude. Gleichzeitig ändern sich die Primärenergiefaktoren nach Anlage 4:

Die Folge: Dasselbe Gebäude kann nach neuem Recht anders bewertet werden.

Ein Haus mit Pelletheizung sah primärenergetisch bisher hervorragend aus. Ab 2027 steigt der Faktor für Holz von 0,2 auf 0,7. Ein Haus mit Wärmepumpe profitiert dagegen vom sinkenden Strom-Faktor.

Für Fernwärme enthält die neue Anlage 4 den Faktor 0,7; netzbezogene Werte sind unter den Voraussetzungen des § 22 GModG möglich. Ein pauschaler Rückgang von 1,3 auf 0,7 gilt deshalb nicht für jedes Netz.

Die Effizienzklasse eines Wohngebäudes richtet sich weiterhin nach der Endenergie (§ 86 GModG, Anlage 10), nicht nach diesen Primärenergiefaktoren. Ein Wohnhaus rutscht also nicht allein wegen eines neuen Faktors in eine andere Klasse.

Bei Nichtwohngebäuden ist das anders. Dort zählt ab 2027 das Verhältnis des Primärenergiebedarfs zum Referenzgebäude. Das Referenzgebäude ist ein rechnerischer Zwilling Ihres Gebäudes: gleiche Geometrie, Nutzfläche, Ausrichtung und Nutzung, aber normierte Hülle und Technik. Für den Klassenvergleich setzt das Gesetz dessen Wärmeversorgung mit einem Primärenergiefaktor von 0,7 an. Ein unverändertes Bürogebäude kann deshalb 2027 anders dastehen, als eine Rechnung aus 2026 nahelegen würde.

Für Eigentümer, die ohnehin bald einen Ausweis brauchen, folgt daraus ein handfester Punkt: Ein heute ausgestellter Energieausweis gilt grundsätzlich zehn Jahre. Der Jahreswechsel allein löst keinen Austausch aus, gesetzlich erforderliche Neuausstellungen nach bestimmten Gebäudeänderungen bleiben vorbehalten. Wer 2026 ausstellen lässt, weiß, nach welchen Regeln gerechnet wird. Ab dem 01.01.2027 greifen neue Berechnungsregeln, die manche Gebäude anders bewerten.

Was steht ab 2027 im Ausweis und in der Immobilienanzeige?

Ab 2027 wird der Ausweis digital und maschinenlesbar ausgestellt und enthält mehr Pflichtangaben, darunter Treibhausgasemissionen und den Anteil erneuerbarer Energien. In Anzeigen gehören bei neuen Ausweisen Ausweisart, Ausstellungsdatum, Primärenergiewert, Effizienzklasse, Baujahr und wesentliche Energieträger. Das Bußgeld für fehlende Angaben bleibt bei bis zu 10.000 Euro.

Der neue § 85 GModG zählt 31 Pflichtangaben auf. Darunter die Endenergie in MWh pro Jahr, der Anteil erneuerbarer Energien, die Treibhausgasemissionen und ein Hinweis zur Smart-Readiness des Gebäudes, also dazu, wie gut es für digitale Steuerung vorbereitet ist. Die Modernisierungsempfehlungen nach § 84 GModG bleiben Teil des Ausweises.

Auch die Anzeige ändert sich. Für Anzeigen in kommerziellen Medien gilt § 87 GModG, sofern bereits ein Ausweis vorliegt:

Für Ausweise aus der Zeit vor 2027 bleibt es auch nach dem Stichtag bei den bisherigen Angaben (§ 112 Abs. 3 und 4 GModG). Sie müssen also kein neues Inserat bauen, nur weil das Jahr wechselt.

Die Bußgeldvorschriften sind zeitlich getrennt einzuordnen. Artikel 1 Nr. 51 trat nach Artikel 9 Abs. 1 am 29. Juli 2026 in Kraft. Bis zum 31. Dezember 2026 steht ein Verstoß gegen die Pflichtangaben in § 108 Abs. 1 Nr. 21 und kann mit bis zu 10.000 Euro geahndet werden. Mit Artikel 2, der nach Artikel 9 Abs. 2 am 1. Januar 2027 in Kraft tritt, verschiebt sich dieser Tatbestand auf § 108 Abs. 1 Nr. 22; er bleibt in der Bußgeldgruppe bis 10.000 Euro.

Wer Interessenten den Ausweis nicht rechtzeitig vorlegt oder ihn nach Vertragsschluss nicht übergibt, riskiert bis zu 5.000 Euro. Bis zu 50.000 Euro gelten für bestimmte bauliche beziehungsweise technische Verstöße, bis Ende 2026 nach § 108 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 und 12 bis 14, ab 2027 nach Nr. 1 bis 3 und 13 bis 15.

Eine Ordnungswidrigkeit setzt vorsätzliches oder leichtfertiges Handeln voraus. Die genannten Beträge sind Höchstbeträge; nicht jeder Fehler führt automatisch zu einem Bußgeld.

Das größere Risiko in der Praxis ist die Abmahnung. Fehlende Pflichtangaben in Anzeigen sind ein Wettbewerbsverstoß, und Makler haften dafür selbst, so der Bundesgerichtshof am 05.10.2017 (I ZR 232/16). Ein aktueller, belastbarer Ausweis mit vollständigen Werten nimmt dieses Risiko vom Tisch.

Was ändert sich bei der Heizung?

Wegen der Novelle müssen Sie Ihre Heizung nicht tauschen. Die 65-Prozent-Pflicht ist seit dem 29. Juli 2026 gestrichen. Wer seitdem eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung in ein bestehendes Gebäude einbaut, muss ab 2029 stufenweise steigende Anteile klimafreundlicher Wärme erfüllen.

Weil das GModG das bisherige „Heizungsgesetz“ neu fasst, taucht bei fast jedem Eigentümer dieselbe Frage auf: Muss ich jetzt meine Heizung tauschen? Die kurze Antwort lautet nein. Die starre 65-Prozent-Pflicht für erneuerbare Energien beim Heizungstausch entfällt, ebenso die festen Betriebsverbote. Öl- und Gasheizungen dürfen weiter eingebaut und betrieben werden, die Technologiewahl liegt wieder beim Eigentümer.

An ihre Stelle treten für Gas-, Heizöl- und Flüssiggasheizungen, die nach dem 29. Juli 2026 neu in ein bestehendes Gebäude eingebaut werden, gestaffelte Mindestanteile an der bereitgestellten Wärme:

Soweit die Pflicht über Brennstoffe erfüllt wird, muss der jeweilige Anteil aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder den in § 43 Abs. 1 GModG genannten Arten von Wasserstoff einschließlich daraus hergestellter Derivate erzeugt werden.

Die Pflicht muss jedoch nicht ausschließlich durch diese Brennstoffe erfüllt werden. Unter den jeweiligen gesetzlichen Voraussetzungen können auch Solarthermie, eine raumlufttechnische Anlage mit Wärmerückgewinnung, eine Wärmepumpen-Hybridheizung oder eine Biomasse-Hybridheizung die Anforderung erfüllen (§ 43 Abs. 3 bis 5 und § 45 Abs. 2 GModG). Für Wärmepumpen-Hybridheizungen gelten konkrete Leistungsbedingungen und teilweise zusätzliche Nachweispflichten. Ist der Eigentümer nicht zugleich Betreiber der Heizungsanlage, muss der Betreiber die Pflicht erfüllen (§ 43 Abs. 6 GModG).

Bei einem irreparablen Heizungsausfall gelten Sonderfristen. Wird die Ersatzanlage im Jahr 2028 eingebaut, greift die Pflicht erst zwölf Monate nach dem Einbau. Bei einem Einbau ab 2029 gilt eine zum Zeitpunkt des Ausfalls bereits bestehende Stufe noch zwölf Monate fort; anschließend ist die zu diesem Zeitpunkt geltende Stufe anzuwenden (§ 43 Abs. 7 GModG).

Davon zu trennen ist das Jahr 2045: § 42a kündigt ein weiteres Gesetz an, das die Inverkehrbringer von Gas, Öl und Flüssiggas zur vollständigen Umstellung der für Gebäude bestimmten Brennstoffe auf klimaneutrale Brennstoffe verpflichten soll. Daraus folgt derzeit keine unmittelbar geltende 2045-Pflicht des Eigentümers.

Für den Energieausweis sind diese Vorgaben nur mittelbar relevant, weil der eingesetzte Energieträger über den Primärenergiefaktor in die Berechnung einfließen kann.

Was bedeutet das für Eigentümer in NRW?

Die Regeln gelten bundesweit, also auch in Köln, Düsseldorf, Dortmund oder Bielefeld. Für Sie zählt der Anlass: Wer 2026 oder 2027 verkauft oder vermietet, braucht einen Ausweis. Ich kläre telefonisch, welche Ausweisart für Ihr Gebäude passt und ob ein vorhandener Ausweis noch reicht.

Die Pflichtlogik des GModG gilt unabhängig davon, ob Ihr Objekt in Köln, Düsseldorf, Dortmund, Essen, Duisburg, Bochum, Bonn, Münster, Bielefeld oder Aachen liegt.

Die Dimension ist groß. Laut Statistik.NRW standen zum 31. Dezember 2025 in Nordrhein-Westfalen 4.013.893 Wohngebäude. Vom Gründerzeithaus in Aachen über die Zechensiedlung im Ruhrgebiet bis zum Nachkriegs-Mehrfamilienhaus in Köln: Jedes davon braucht bei Verkauf oder Vermietung einen gültigen Ausweis.

bedarfsausweis® Nordrhein-Westfalen bearbeitet Vorprüfung und Abstimmung vom Standort Köln aus digital und telefonisch. Fehlende Gebäudedaten kläre ich telefonisch oder anhand von Fotos, die Sie mir schicken. Wo es hilft, mache ich eine kostenlose Sichtprüfung von außen, ohne Termin und ohne dass Sie zu Hause sein müssen.

Für die Praxis in NRW ergeben sich zwei klare Linien:

• Wohngebäude: Wenn Sie verkaufen oder vermieten wollen, verschafft Ihnen ein Bedarfsausweis nach heutigem Recht eine grundsätzlich zehnjährige Gültigkeit, vorbehaltlich einer gesetzlich erforderlichen Neuausstellung. Ab 2027 haben bestehende reine Wohngebäude die Wahl; ich empfehle den Bedarfsausweis, weil er das Gebäude bewertet.
• Nichtwohngebäude: Wer ein Gewerbeobjekt in absehbarer Zeit veräußern, neu vermieten oder einen befristeten Vertrag verlängern will, sollte den Zeitpunkt bewusst planen. Ab 2027 gibt es bei neuer Ausstellung nur noch den Bedarfsausweis.

Was Sie jetzt konkret tun können:

1. Prüfen, ob ein gültiger Ausweis vorliegt. Prüfen Sie Ablaufdatum und mögliche vorzeitige Ungültigkeit durch bestimmte Gebäudeänderungen. Ein gültiger Ausweis muss nicht allein wegen des Jahreswechsels ersetzt werden.
2. Zeitpunkt bewusst wählen. Wer den Ausweis absehbar braucht, sollte den voraussichtlichen Ausstellungstermin und die dafür geltenden Regeln klären. Die Beauftragung vor dem 01.01.2027 allein garantiert keine Anwendung des alten Rechts.
3. Gebäudetyp klären. Ausschließliches Wohnen, Mischnutzung oder Nichtwohngebäude entscheiden ab 2027 über die zulässige Ausweisart. Gerade bei kombinierten Objekten lohnt die frühe Einordnung.
4. Heizungsträger mitdenken. Bei Holz-, Pellet- oder Fernwärmeheizung kann die neue Berechnung die Bewertung verändern. Hier ist der Vorlauf besonders wertvoll.

Was rate ich aus meiner Erfahrung mit hunderten Ausweisen?

Klären Sie früh das Bauantragsdatum, die Nutzung jedes Raums, die Laufzeit Ihrer Verträge und die Belege für Modernisierungen. Damit steht fest, welcher Ausweis zulässig ist, wann Sie ihn brauchen und wie gut Ihr Gebäude darin dasteht.

Praxis-Tipp 1: Das Bauantragsdatum steht nicht im Kaufvertrag.

Viele Eigentümer kennen das Baujahr, aber nicht das Datum des Bauantrags. Bei Häusern aus 1977 und 1978 entscheidet bis Ende 2026 genau dieser Unterschied über die Ausweisart. Das Datum steht in der Bauakte. Die führt die Bauaufsicht Ihrer Stadt, ob in Köln, Essen oder Münster. Ein Anruf dort kostet Sie weniger Zeit als jede Diskussion mit dem Käufer.

Praxis-Tipp 2: Gehen Sie einmal durchs Haus und fragen Sie bei jedem Raum, wer ihn nutzt.

Die Steuerberaterin im Souterrain. Das Nagelstudio im Erdgeschoss. Das vermietete Büro unterm Dach. Ab 2027 entscheidet jeder dieser Räume darüber, ob ein Verbrauchsausweis überhaupt zulässig ist. Sagen Sie es mir am Telefon gleich zu Beginn, dann rechne ich von Anfang an richtig.

Praxis-Tipp 3: Schreiben Sie das Ende befristeter Verträge in den Kalender.

Wer Gewerbeflächen vermietet, verpachtet oder least, hat ab 2027 einen zusätzlichen Anlass: die Verlängerung. Liegt dann kein gültiger Ausweis vor, wird er fällig. Ein Eintrag drei Monate vor Ablauf reicht, um entspannt zu bleiben.

Praxis-Tipp 4: Sammeln Sie Belege, bevor Sie anrufen.

Rechnungen für neue Fenster, die Dachdämmung, den Heizungstausch. Ein Foto vom Typenschild der Heizung. Ein alter Ausweis oder Bauplan. Jeder Beleg ersetzt eine pauschale Annahme durch einen echten Wert. Genau so funktioniert Best-Case-Optimierung: Ihr Gebäude wird so gut bewertet, wie es tatsächlich ist, nicht so schlecht, wie das Baujahr vermuten lässt.

Welche Fehler sehe ich rund um den Stichtag am häufigsten?

Die meisten Fehler entstehen aus Halbwissen über 2027. Bestehende Ausweise gelten weiter, Wohngebäude behalten ihre Skala, das Bestelldatum sichert kein altes Recht, und eine schlechte Klasse löst bei Wohngebäuden keine Sanierungspflicht aus.

„Mein Ausweis wird 2027 ungültig.“ Falsch. Er gilt zehn Jahre ab Ausstellung. Es gibt keine Austauschpflicht und kein Umschreiben auf neue Klassen.

„Ab 2027 bekommt mein Haus eine Klasse von A bis G.“ Falsch. Die Skala A bis G gilt nur für Nichtwohngebäude. Wohngebäude bleiben bei A+ bis H.

„Klasse F oder G heißt, ich muss sanieren.“ Für Wohngebäude falsch, es gibt keine individuelle Sanierungspflicht. Für bestimmte Nichtwohngebäude regelt § 40 GModG Anforderungen ab 2030 und 2033, mit Ausnahmen. Der Ausweis selbst löst nichts aus.

„Wenn ich im Dezember bestelle, gilt das alte Recht.“ Nicht automatisch. Es zählt das Ausstellungsdatum. Wer altes Recht will, braucht den fertigen Ausweis bis zum 31.12.2026.

„Das GEG wurde abgeschafft.“ Falsch. Das Gesetz wurde umbenannt und novelliert. Es ist dieselbe Norm, jetzt mit dem Namen GModG.

„Das Bußgeld liegt bei 15.000 Euro.“ Das ist ein alter Wert. Für fehlende oder falsche Ausweise und fehlende Pflichtangaben in Anzeigen gilt nach § 108 GModG ein Höchstbetrag von 10.000 Euro.

„Ohne Effizienzklasse in der Anzeige passiert schon nichts.“ Die Behörde schaut selten, Wettbewerber und Verbände häufiger. Die Abmahnung kommt meist schneller als jedes Bußgeld.

Fazit: Was sollten Sie jetzt tun?

Das GModG macht den Bedarfsausweis bei Wohngebäuden von der Pflicht zur Wahl und bei Nichtwohngebäuden von der Wahl zur Pflicht. In beiden Fällen bleibt er die aussagekräftigere Grundlage, und ein heute ausgestellter Ausweis gilt grundsätzlich zehn Jahre. Steht Ihr Verkauf oder Ihre Vermietung an, warten Sie nicht auf den Stichtag, sondern schaffen Sie jetzt Klarheit: Jetzt Angebot für Ihren Bedarfsausweis berechnen oder direkt anrufen unter 0152 060 777 67, auch per WhatsApp.

Primärquellen: Gesetzestext im Bundesgesetzblatt (BGBl. 2026 I Nr. 226 vom 28.07.2026) · BBSR: Neuregelungen mit dem GModG